재건축초과이익환수 부담금 감경 + 대체주택 양도세 비과세 특례 요건

 

재건축사업 조합원이 재건축초과이익환수 부담금을 공제받을 수 있는 요건 및 대체주택 양도세 비과세 특례 요건 정리

 

​재건축사업을 진행하는 조합원이 재건축초과이익환수 부담금을 공제받으면서, 동시에 대체주택을 매수할 경우에는 "1세대 1주택 유지 기준 시점"이 중요한 역할을 합니다.

 

재건축부담금 산정 방식과 감경조건을 정리하면 다음과 같습니다.

 

Ⅰ. 재건축부담금 산정

Ⅰ-1. 재건축초과이익 산정

① 준공 시 주택의 공시가격(매도가액)

 - ② 최초로 구성된 조합설립 인가일의 주택 공시가격(매수금액)

 - ③ 조합설립 인가일 ~ 준공 시 정상주택가격상승분 총액

 (정기예금이자율, 평균주택가격상승률 중 높은 비율)

 - ④ 개발비용(공사비, 설계비, 부대비용 및 그 밖의 경비(조합경비등) 등)(추가부담금)

 = 재건축초과이익 (① - ② - ③ - ④ = ⑤)(양도차익)

 

(계산사례)

①	②	③	④
447,090,689	120,636,000	12,555,892	417,368,360
총분양수익의 66% 66%는 재건축 전 시세와 공시가격 비율	'00년00월 기준 공시가격	조합~준공 : 5년 주택가격상승률 : 2% (120,636,000 * (1+0.02)∧5) - 120,636,000	총사업비
재건축초과이이익	-103,469,563 (① - ② - ③ - ④)

 

Ⅰ-2. 조합원 평균이익별 환수금액 산정 ('23.12.26 개정)

- 8천만원 이하            : 면제                                            (기존3천만원에서 상향됨) - 3천만원~1.3억 이하 : 8천만원 초과금액의 10% - 1.3억~1.8억 이하     : 500만원+1.3억원 초과금액의 20% - 1.8억~2.3억 이하     : 1,500만원+1.8억원 초과금액의 30% - 2.3억~2.8억 이하     : 3,000만원+2.3억원 초과금액의 40% - 2.8억 초과                : 5천만원+2.8억원 초과금액의 50% (※평균이익 : 재건축초과이익 ÷ 조합원수)

 

(계산사례) 1.재건축 전 10억(조합설립인가일 공사가격)

                  2.재건축 후 15억(준공 시 공시가격)

                   => 5억원 시세차익

                   3.정상적인 가격상승분을 1억 가정(조합설림인가일 ~준공 시 정상주택 가격상승분 총액)

                   4.개발비용3억(공사비,설계비,부대비용, 그밖의경비)

                   5.초과이익 = 1억

                   =>8천이하 면제, 2천만원의 10% = 200만원

 

초과이익 환수?
조합원曰
아직 팔지도 않았고, 손에 쥔것도 없다
이 날강도 같은 놈들아

 

Ⅱ. 재건축부담금 감경 ('23.12.26 신설)

① 장기보유자 : 조합설립인가일 당시 재건축사업의 대상이 되는 주택 외에 다른 주택을 보유하지 않고

                         준공인가일로부터 역산하여 6년 이상 보유한 경우. 단, 준공인가일에 1세대1주택자

    -.1세대 : 조합원, 배우자, 주민등록표 상 등재된 직계존속,비속

                (주민등록표에 등재되었더라도 60세 이상인 직계존속은 제외)

               (19세 미만 직계비속은 주민등록표에 없어도 세대원으로 간주)

 

(보유기간별 감경율) 1. 6년 이상 7년 미만 : 100분의 10 2. 7년 이상 8년 미만 : 100분의 20 3. 8년 이상 9년 미만 : 100분의 30 4. 9년 이상 10년 미만 : 100분의 40 5.10년 이상 15년 미만 : 100분의 50 6.15년 이상 20년 미만 : 100분의 60 7.20년 이상 : 100분의 70

※ 1주택(1세대 1주택)이 된 시점부터 보유 기간을 산정 (1세대 1주택자로서의 기간에 한정)

 

 

(준공인가일에 1세대 1주택 제외되는 주택) 1. 상속 혼인으로 인한 보유기간 5년 이내인 주택 : 감경 시 5년 이내 처분 2. 사업시행인가 고시일 이후 취득한 주택(대체주택) : 감경 시 3년 이내 처분    -.부과종료시점 전까지 1년 이상 거주, 1주택까지 인정 3. 취득당시 공시가격 3억원 이하의 저가주택    -.1채까지만 인정, 투기과열지구 주택은 제외

 

② 고령자 납부유예 : 60세 이상의 1주택자는 주택을 처분할때까지 부담금 납부유예신청 가능.

                               (담보제공해야함.)

    -.납부기한 1개월 전까지 시장/군수/구청장에게 신청서와 납부 담보제 공서를 제출하면,

      납부기한까지 허가 여부를 조합원에게 서면 통지

     -.단 납부 유예 허가를 받은 조합원이 해당 주택의 전부 또는 일부를 양도하거나 상속하는 경우

       1가구 1주택자 요건에서 벗어나게 되므로 납부 유예 허가가 취소됩니다.

       이 경우 유예 받은 부담금에 시행령으로 정한 이자가 가산

 

③ 개발비용 인정범위 확대

: 공공 주택 건설 시 기여하는 토지의 평가 기준이 기존 공시지가에서 감정평가액으로 변경되어,

  초과 이익 산정 시 개발비용으로 인정되는 범위가 확대되었음.

  신탁방식이나 공공이 시행하는 재건축 사업은 신탁보수나 공공에 부담하는 수수료 등이 비용으로 인정

 

Ⅲ. 대체주택 양도세 비과세 특례 요건

① 재개발(재건축, 소규모재건축) 주택의 사업시행인가 시점 1주택일것

② 재개발(재건축, 소규모재건축) 주택의 (최초)사업시행인가 이후 대체주택 취득할것

③ 대체주택에서 1년 이상 거주 (통산 1년이상. 연속적이지 않아도 됨)

   (신축 준공일전 1년이상 거주 완료할것 ▷ 최근 조세심판 판례 [조심 서 -2024- -5336])

④ 신축주택 준공 후 3년 이내 전 세대원이 전입 후 1년 이상 거주할것

⑤ 신축주택 준공일로부터 3년 이내에 대체주택 양도 (준공일전 양도해도 됨)

 

​ ※ 재개발(재건축, 소규모재건축) 주택의 사업시행인가 이전에 취득한 분양권, 조합원입주권 취득하고,

     사업시행인가 이후 아파트 잔금을 지급(분양권으로 취득하는 아파트)하거나

     사용승인(입주권으로 취득하는 아파트)이 나서 아파트를 취득하고

     그 아파트에서 1년 이상 거주하고 양도하면 대체주택 비과세가 가능.

 

(주의) 조정지역 대체주택 취득 시 2주택 취득세중과 (8%)

 

Ⅳ. 공제받으려면? (필수 절차 및 제출 서류)

① 부과종료시점(준공인가일) 1개월 이내 감면 신청

② 감면 요건에 해당하는 증빙서류 제출 (재건축조합에 문의)

  -. 주민등록등본 (거주 기간 증명)

   -. 부동산 등기부등본 (보유 기간 확인)

   -. 장애인증명서, 기초생활수급자 증명서 (해당 시)

③ 구청(관할 행정기관)에서 심사 후 감면액 확정

④ 최종 부담금 납부

 

​Ⅴ. 조합원의 재건축 부담금 공제 및 대체주택 비과세 적용을 위한 최적의 전략

① 조합설립인가일까지 1세대 1주택 상태를 유지하고, 부과종료시점(준공인가일)에 1세대 1주택 상태 유지해야 부담금 공제 가능.

② 사업시행인가 이후에 대체주택을 취득하고, 3년 내 기존 주택을 양도하면 대체주택 양도세 비과세 적용 가능.

③ 사업시행인가 이전에 대체주택을 매수하면 1세대 1주택 요건이 깨질 수 있으므로 주의.

④ 대체주택 취득 당시 추가 주택이 없어야 비과세 요건 충족 가능.

 

 

Ⅵ. 결론: 두 가지 혜택을 모두 받으려면?

① 조합설립인가일까지 1세대 1주택 유지 + 부과종료시점에 1세대 1주택 상태 유지 +

    1주택인 기간 6년 이상 → 재건축 부담금 공제 가능

② 사업시행인가 이후 대체주택 취득 → 대체주택 양도세 비과세 가능

③ 대체주택 취득 후 3년 내 기존 주택(재건축 아파트) 양도 → 양도세 비과세 최종 적용

 

​

위 요건을 충족하면 재건축 부담금 공제와 대체주택 양도세 비과세를 모두 받을 수 있습니다!

 

 

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(참고) 재건축초과이익 환수에 관한 법률 ( 약칭: 재건축이익환수법 )

https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%9E%AC%EA%B1%B4%EC%B6%95%EC%B4%88%EA%B3%BC%EC%9D%B4%EC%9D%B5%ED%99%98%EC%88%98%EC%97%90%EA%B4%80%ED%95%9C%EB%B2%95%EB%A5%A0

 

제8조(기준시점 등) ①부과개시시점은 재건축사업을 위하여 최초로 조합설립인가를 받은 날로 한다. 다만, 부과대상이 되는 재건축사업의 전부 또는 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날을 부과개시시점으로 한다. <개정 2017. 2. 8., 2017. 3. 21., 2020. 6. 9., 2021. 7. 20., 2023. 12. 26.>

1. 삭제 <2023. 12. 26.>

2. 조합이 합병된 경우는 각각의 최초 조합설립인가일

2의2. 공공시행자가 사업시행자로 최초 지정 승인된 날(조합설립인가를 받지 아니한 경우에 한정한다)

2의3. 주민합의체 구성을 신고한 날

3. 신탁업자가 사업시행자로 최초 지정 승인된 날(조합설립인가를 받지 아니한 경우에 한정한다)

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 날

②제1항의 규정에도 불구하고 부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 한다. <개정 2020. 6. 9.>

③부과종료시점은 해당 재건축사업의 준공인가일로 한다. 다만, 부과대상이 되는 재건축사업의 전부 또는 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 날을 부과종료시점으로 한다. <개정 2017. 2. 8., 2017. 3. 21., 2020. 6. 9.>

1. 관계법령에 의하여 재건축사업의 일부가 준공인가된 날

2. 관계행정청의 인가 등을 받아 건축물의 사용을 개시한 날

3. 그 밖에 대통령령으로 정한 날

 

제12조(부과율) 납부의무자가 납부하여야 할 재건축부담금은 제7조에 따라 산정된 재건축초과이익을 해당 조합원 수로 나눈 금액에 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 그 부담금액으로 한다. <개정 2020. 6. 9., 2023. 12. 26.>

1. 조합원 1인당 평균이익이 8천만원 이하 : 면제

2. 조합원 1인당 평균이익이 8천만원 초과 1억3천만원 이하 : 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수

3. 조합원 1인당 평균이익이 1억3천만원 초과 1억8천만원 이하 : 500만원 × 조합원수 + 1억3천만원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수

4. 조합원 1인당 평균이익이 1억8천만원 초과 2억3천만원 이하 : 1천500만원 × 조합원수 + 1억8천만원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수

5. 조합원 1인당 평균이익이 2억3천만원 초과 2억8천만원 이하 : 3천만원 × 조합원수 + 2억3천만원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수

6. 조합원 1인당 평균이익이 2억8천만원 초과 : 5천만원 × 조합원수 + 2억8천만원을 초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수

 

제14조의2(재건축부담금의 감경) ① 조합원이 속한 세대(조합원 및 그 배우자와 그들과 생계를 같이 하는 가족으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 이하 같다)의 구성원이 재건축사업의 대상이 되는 주택(「주택법」 제2조에 따른 부대시설 또는 복리시설을 포함한다. 이하 “재건축대상주택”이라 한다) 외의 다른 주택(대통령령으로 정하는 준주택을 포함한다. 이하 같다)을 보유하지 아니한 경우로서 해당 조합원(이하 “1세대 1주택자”라 한다)이 부과종료시점부터 역산하여 6년 이상 재건축대상주택을 보유한 경우에는 제12조에 따른 부담금액 중 제6조제3항의 조합원별 분담기준 및 비율에 따라 해당 조합원이 분담해야 하는 부담금액에 다음 각 호의 보유기간(1세대 1주택자로서의 기간에 한정한다)에 따른 비율을 곱한 금액에 해당하는 재건축부담금을 감경한다. 이 경우 해당 조합원은 부과종료시점에 1세대 1주택자이어야 한다.

1. 보유기간이 6년 이상 7년 미만 : 100분의 10

2. 보유기간이 7년 이상 8년 미만 : 100분의 20

3. 보유기간이 8년 이상 9년 미만 : 100분의 30

4. 보유기간이 9년 이상 10년 미만 : 100분의 40

5. 보유기간이 10년 이상 15년 미만 : 100분의 50

6. 보유기간이 15년 이상 20년 미만 : 100분의 60

7. 보유기간이 20년 이상 : 100분의 70

② 제1항에 따른 다른 주택의 범위에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 포함하지 아니한다.

1. 상속, 혼인 등 부득이한 사유로 인하여 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

2. 재건축사업의 시행기간 동안 거주를 위한 사유로 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

3. 주택 소재지역, 주택가액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 저가주택

③ 제1항에 따라 재건축부담금이 감경된 경우 제2항제1호 또는 제2호의 주택을 보유한 자는 대통령령으로 정하는 기간 이내에 해당 주택을 처분하여야 한다.

④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 1세대 1주택자 감경을 위한 구체적인 기준 및 방법 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2023. 12. 26.]